Contrato de arrendamento

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O arrendamento é cada vez mais comum, dada a instabilidade criada com o COVID-19, e sobretudo nas camadas mais jovens com a precariedade no trabalho. A formalização do arrendamento de um imóvel, seja para fins comerciais ou habitacionais, faz-se através de um contrato celebrado entre proprietário e inquilino.

A lei do arrendamento urbano, designada por Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU, foi criada a 27 de fevereiro de 2006 e desde então tem sofrido inúmeras alterações.

As novas alterações na Lei do Arrendamento Urbano (Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro de 2019) urbano foram criadas com o objetivo de corrigir situações de desequilíbrio entre os arrendatários e os senhorios. Para além disso as novas medidas pretendem reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e proteger os arrendatários mais frágeis, como é o caso dos idosos e das pessoas com deficiência.

Existem novos prazos mínimos com as alterações da lei do arrendamento urbano, desde a entrada das novas alterações do NRAU em Diário da República que os contratos de arrendamento passam a ter um prazo mínimo de um ano, e têm como renovação obrigatória o prazo de três anos. No entanto, a renovação do contrato pode ser estabelecida noutros termos, desde que as duas partes cheguem a um acordo relativo a outro prazo.

Temos para os inquilinos fragilizados, com 65 anos ou mais e os arrendatários portadores de deficiência igual ou superior a 60% que tenham contratos de arrendamento anteriores a 1990 passam a ter proteção especial. Os arrendatários que vivem há mais de 15 anos na habitação alugada não podem ver o seu contrato de arrendamento chegar ao fim a menos que essa habitação seja demolida ou sofra obras profundas.

Os arrendatários podem comprovar o tempo de permanência na habitação alugada com um atestado da junta de freguesia da sua residência.

Esta proteção está ligada à falta de informação ou de resposta às cartas de atualização das rendas após a entrada em vigor do NRAU. Muitos arrendatários estão em risco de serem despejados, pois os seus contratos de arrendamento passaram a ter um prazo de cinco anos.

Os senhorios passam a ter o direito a terminar um contrato de arrendamento, após aviso formal com carta registada e aviso de receção, se invocarem a necessidade de habitação própria nessa habitação.

No entanto nos restantes casos que não esteja em causa a renovação do contrato, o senhorio pode terminar o contrato de arrendamento por motivos de obras, mas apenas quando estas impliquem a sua demolição/desaparecimento da casa.

No caso de outras obras, o contrato fica suspenso durante o tempo da intervenção necessária. Nestes casos o senhorio é responsável por garantir ao inquilino o realojamento numa casa equivalente.

Para redigir um contrato de arrendamento deve reunir os seguintes documentos:

-BI ou Cartão de Cidadão; Últimos recibos de vencimento ou última declaração de IRS, Caderneta Predial; Certificado energético; Certidão de Teor e Licença de habitação.

É natural ainda que os senhorios peçam uma caução (que pode consistir no valor de um ou dois meses de renda adiantados) como garantia do cumprimento do contrato e até para se precaverem de eventuais danos ao imóvel.

Os senhorios têm de entregar os respetivos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária e para tal dispõem de um prazo de 30 dias após o documento estar assinado por todas as partes.

Deve no site do Portal das Finanças dar entrada do contrato de arrendamento, e efetuar o pagamento do respetivo imposto, devendo também através do mesmo portal emitir os recibos de renda.

É sempre possível rescindir um contrato de arrendamento antes da data prevista para a cessação ou renovação, tanto por parte do senhorio como do inquilino, desde que cada uma das partes respeite os prazos de aviso indicados no Código Civil.

Lembre-se também, no caso de ser senhorio, que a opção de exigir fiador e caução por vezes é um peso muito grande para potenciais inquilinos, impossibilitando por vezes inquilinos responsáveis por falta de um fiador disponível. Avalie bem a situação financeira do potencial inquilino e verifique se será necessário exigir as duas garantias antes de tomar uma decisão final.

Findo o contrato, o inquilino terá o dever de abandonar o imóvel deixando-o tal qual o encontrou: tudo o que mudou deverá voltar ao estado original, tudo o que constituía o imóvel, ou seja, todo o seu recheio (mobília, decoração) tem de ficar. A menos que seja acordado de forma diferente com o proprietário do imóvel, no contrato de arrendamento.

 

Ricardo Santos

ricardosantos-44826c@adv-est.oa.pt